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专家解析:购房退税的两种模式

2008/12/5/14:53 来源:新浪网

    案例:张齐购买了100万元的房子,办理了20年期限的80万元的等额本息按揭贷款。按照最新的贷款利率基准,月供是4968元,支付利息为39.24万元,平均每个月利息为1635元。张齐实际收入为9000元,每个月个税为1025元,实际到手的收入为7975元。假定张齐收入不变的情况下,针对三种购房退税的模式计算如下:

    利息抵扣每个月多出327元

    美国采取的是贷款利息抵扣个人所得税,主要是针对住房抵押贷款的利息支出部分,显然这是针对低收入人群的一种收税减免政策。北京美亚联合地产营销机构总经理王鑫认为,目前购房者贷款利息支出较多,作为阶段性调控经济的一种手段,建议采取美国模式的利息抵扣个人所得税。

    算账:个人所得税税额=(应纳税所得额-扣除标准)×适用税率-速算扣除数。假设张齐贷款利息可以低扣个税,那他应缴纳的个税是(9000-1635-2000)×20%)-375=698元,抵扣完毕的实际收入为8302元,每个月可以增加327元,20年可以增加7.8万元。

    总价抵扣5年多出6.15万元

    上海曾执行的政策是按总房款抵扣,北京大学房地产研究所所长陈国强(陈国强博客)认为,这种方式操作起来相对简单,对一次性付款和按揭付款的购买者没有区别,只需要对抵扣退款的时间进行规定,是以5年为准,还是以10年为准,此方法购房者获利也较多。尤其是可以促进高收入者买房。如果高收入人群个税较高,将以房款总价作为最多低扣数额。

    算账:如果以5年作为抵扣期限,每年张齐的个税缴纳额为12300元,5年就可以增加6.15万元的收入。

    -碰撞

    退税主体首次置业VS所有人

    ●中央财经大学教授郭田勇

    购房退税不能“一刀切”,应该针对中低收入的首次置业者。同时应该以家庭为单位,购买第一套房子免征个税,这样可以减轻老百姓购房负担。此外,购房抵税应该向中小套型的普通住宅倾斜。对于大面积、高总价的高档住宅则不宜实行此类政策,或者是减半执行。

    ●北京思源经纪董事长陶红兵

    目前业内提出购房退税是因为经济环境的变化,及楼市滞售。房地产是中国经济的支柱产业,只有购买者都享受到这个政策,才能促进楼市需求释放。更何况能够二次以上置业者,都具有强大的支付能力,这些人群很大一部分是改善性的购买,并且是观望数量最大的人群。

    执行时间阶段性VS长期性

    ●著名房地产评论人蔡鸿岩

    买房退税应该是阶段性的政策,只有这样才能刺激和促进购房者进行购买。从目前情况判断,这个时间应该是1年。政府可以规定在这段时间内买房者可以享受退税。这样那些观望性的需求就会激发出来。但这个时间也不宜执行得太长,否则有可能导致房价出现反弹性上涨。

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